Sempre più spesso i proprietari immobiliari hanno la necessità di vendere casa con un mutuo in corso. Si pensi alla possibilità di acquistare un nuovo appartamento al posto di quello attuale, senza essere gravati dal rapporto di indebitamento bancario esistente. Oppure alla necessità di liquidare il proprio investimento immobiliare (pur sempre supportato da un finanziamento bancario) perché si desidera andare in affitto o perché, magari, ci si deve recare all’estero e non si ha più bisogno di una casa in Italia.
Qualsiasi sia la motivazione che spinge il proprietario di un immobile acquistato con un mutuo a voler vendere la casa con il finanziamento in corso, due sono le principali opportunità che si aprono all’orizzonte:
- estinguere il mutuo in sede di compravendita;
- vendere la casa con accollo del mutuo.
Cerchiamo di comprendere brevemente in cosa consistono le due opzioni.
Estinguere il mutuo in sede di compravendita
La strada più comune da seguire, per il venditore, è certamente quella di estinguere anticipatamente il mutuo in sede di compravendita: il giorno del rogito si procederà a una contestuale operazione di estinzione del precedente mutuo, con liberazione del bene dall’ipoteca.
Proprio per la necessaria concomitanza di operazioni, al rogito non potrà che essere presente anche l’istituto di credito, che riceverà dall’acquirente uno strumento di pagamento a lei intestato, con l’importo corrispondente al debito residuo. L’istituto di credito procederà a rilasciare quietanza attestante l’estinzione del debito, procedendo poi alla cancellazione dell’ipoteca vigente sul bene.
Vendere la casa con accollo del mutuo
La seconda strada è invece quella dell’accollo del mutuo da parte dell’acquirente che, dunque, diverrà titolare del mutuo in corso. Il vantaggio per il venditore, anche in questo caso, è evidente: si librerà dal debito nello stesso momento in cui venderà l’abitazione. Più difficile ponderare i pro e i contro per l’acquirente, considerato che da una parte potrà avere accesso a un finanziamento senza dover pagare quei costi sostenuti una tantum dal venditore, e dall’altra parte si troverà a dover ereditare un finanziamento che, soprattutto se ha qualche anno alle spalle, potrebbe essere sorto in un periodo di condizioni economiche meno favorevoli.
Dinanzi a tale ultimo punto, però, bisogna pur sempre rammentare che acquirente / accollante e istituto di credito hanno pur sempre la possibilità di rinegoziare il mutuo e, dunque, rivedere le condizioni economiche al fine di “aggiornarle” all’attuale contesto.
Le altre opzioni
Anche se le due opzioni di cui sopra costituiscono le alternative principali per colui che desidera vendere casa con un mutuo, esistono anche altre ipotesi – meno perseguite – che potrebbero fare al caso proprio.
Una di queste è ad esempio la vendita di un immobile con mutuo, iscrivendo un’ipoteca su altro immobile al posto del bene oggetto di garanzia. In questo caso, dunque, quel che accadrebbe è il mantenimento del mutuo originario, ma con una sostituzione del bene ipotecato (non più la casa da vendere, ma un nuovo immobile che avrà un valore di mercato presumibilmente simile o maggiore a quello del bene su cui si va a cancellare l’ipoteca).
Una strada ancora meno perseguibile, poiché priverebbe la banca della sua garanzia reale, è la sostituzione dell’ipoteca con forme di garanzie personale, come la fideiussione di un garante favorevolmente conosciuto dall’istituto di credito.