La vendita di una casa ricevuta in donazione è tema foriero di preoccupazioni per le parti in causa ma, fortunatamente, non certo privo di soluzioni e di cautele.
Cerchiamo allora in che modo si possa effettuare una vendita della casa avuta in donazione, ponendosi al riparo da qualsiasi incomprensione o conseguenza nociva per il proprio patrimonio e per quello dell’acquirente.
La donazione di una casa
Cominciamo con il rammentare che la donazione di un immobile è un atto che può essere compiuto per diverse ragioni e, tra di esse, soprattutto per poter anticipare la ripartizione del patrimonio immobiliare da una persona a uno o più destinatari, in maniera tale che una volta avvenuto il decesso, non vi siano delle liti tra gli eredi. Purtroppo, però, spesso è proprio la donazione a determinare le maggiori discussioni tra costoro. Ma perché?
Non tutti sanno che nel calcolare le quote di legittima (cioè, le quote del patrimonio del de cuius che per legge devono essere attribuite ad alcuni parenti “stretti”, come il coniuge e i figli), devono essere considerate anche le donazioni ricevute quando il defunto era ancora in vita. Ed ecco perché “sistemare” il patrimonio con le donazioni non è spesso la migliore cosa da fare, salvo che non si prendano delle precauzioni, magari con la consulenza del notaio.
La donazione dei legittimari
Partendo da quanto sopra introdotto, è evidente che nell’ipotesi in cui un legittimario veda lesa la propria quota minima di eredità, costui possa esperire un’azione di riduzione, domandando la restituzione dell’immobile oggetto di donazione se non sono trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione. Se a ciò aggiungiamo il fatto che il diritto del legittimario si può esperire entro dieci anni dall’apertura della successione, abbiamo ben chiaro perché la vendita di una casa ricevuta con donazione possa rappresentare una potenziale bomba ad orologeria.
Di fatti, anche se è vero che si può vendere in qualsiasi momento una casa ricevuta in donazione, è anche vero che il terzo acquirente (salvo il caso in cui non siano trascorsi venti anni dalla donazione o dieci anni dall’apertura della successione), è sempre esposto al rischio di subire l’azione degli eredi legittimari, finalizzata a ottenere la restituzione del bene, qualora la donazione abbia leso le loro quote di legittima.
Come vendere una casa ricevuta in donazione
Le valutazioni sopra riassunte costituiscono il motivo ricorrente per cui difficilmente gli istituti di credito finanziano l’acquisto di un immobile avuto in donazione. Tuttavia, anche dinanzi a un simile scenario è comunque possibile (e opportuno) procedere con la predisposizione di qualche accorgimento che permetterà di mettersi al riparo da ogni potenziale pregiudizio futuro.
In particolar modo, il venditore potrebbe reperire una dichiarazione scritta di rinuncia all’azione di riduzione da parte dei legittimari sull’acquirente dell’immobile, che possa dunque consentire la vendita dell’immobile senza rischi, anche se non sono ancora trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione.
Pertanto, per poter vendere più facilmente una casa ricevuta in donazione, sarà certamente consigliabile farsi firmare una dichiarazione dagli eredi del donante, in cui gli stessi rinunciano preventivamente a ogni azione di riduzione della legittima nei confronti dell’acquirente dell’immobile.
Ad ogni modo, trattandosi di un tema piuttosto articolato, il nostro suggerimento non può che essere quello di affrontare lo specifico caso con un consulente che possa delineare la migliore tutela giuridica.
