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Nuda proprietà, una breve guida essenziale

Anche in Italia la nuda proprietà comincia a prendere vigore con convinzione, complice una maggiore conoscenza di questo strumento giuridico e un costante incremento, da parte dei venditori (futuri usufruttuari) della volontà di “monetizzare” il proprio patrimonio immobiliare.

Ma che cos’è esattamente la nuda proprietà? E perché potrebbe essere una formula che potrebbe essere il caso di valutare positivamente?

Cos’è la nuda proprietà

Per poter definire la nuda proprietà può essere utile cominciare con la definizione di usufrutto, ovvero quel diritto, esercitato da un soggetto (usufruttuario), di godere di un bene (in questo caso, un appartamento), che sarà di proprietà del nudo proprietario. L’usufruttuario potrà dunque continuare ad abitare l’immobile in nuda proprietà per l’intera propria esistenza, ma non potrà modificarne la destinazione economica né trascurare la necessità di conservare l’immobile in modo diligente.

Da quanto sopra dovrebbe essere più semplice comprendere che quando il venditore cede la nuda proprietà sta di fatto trasferendo la proprietà dell’immobile all’acquirente, ma sta anche conservando la possibilità di usufruirne vita natural durante.

In termini ancora più semplici, chi vende la nuda proprietà può conservare il diritto di abitazione dell’immobile fino alla fine della propria vita, con il nudo proprietario che – dunque – pur godendo di un diritto reale sull’immobile, potrà disporne  pienamente solo in un secondo momento.

Quali sono i vantaggi della nuda proprietà

Anche se a questo punto della nostra breve guida i vantaggi della nuda proprietà dovrebbero già essere piuttosto chiari in relazione a entrambe le parti, possiamo evidentemente condividere che il venditore della nuda proprietà potrebbe conseguire un beneficio da tale operazione perché, pur rimanendo a vivere in quella che era la “sua” casa, otterrà comunque la possibilità di abitarvi fino alla sua morte. Dopo questo evento, l’usufrutto si estinguerà e si “ricongiungerà” con la nuda proprietà, con il compratore che potrà dunque finalmente disporre della piena disponibilità dell’immobile.

I vantaggi sono però in capo anche all’acquirente:  costui potrà infatti comprare un immobile ad un prezzo ridotto rispetto a quello del mercato (considerato che il valore di vendita sarà al netto dell’usufrutto) e, alla morte del venditore, potrà acquistarne la piena proprietà.

Come si suddividono le spese con la nuda proprietà?

Uno dei dubbi più ricorrenti che riguardano il tema della nuda proprietà è legato alla suddivisione delle spese.

In linea di massima, e salvo che non vi siano dei diversi accordi tra le parti, le spese relative al mantenimento ordinario dell’immobile in buono stato, sono interamente a carico dell’usufruttuario. Per intenderci, è l’usufruttuario che dovrà assicurarsi che gli impianti funzionino, e che dovrà sopportare tutti gli oneri legati al mantenimento dignitoso del bene, evitando di danneggiarlo e di modificarne la destinazione economica (salvo il caso in cui non vi sia unità di intenti con il nudo proprietario).

Per quanto attiene invece le spese straordinarie, queste sono a carico di chi avrà acquistato la nuda proprietà. Pertanto, se si rivela necessario sostituire gli infissi, i relativi oneri saranno sostenuti proprio da colui che ha acquistato l’immobile, ma non ne ha ancora la possibilità di goderne.

Infine, ricordiamo che per legge tutte le imposte sull’immobile (come l’IMU o la TASI) sono a carico dell’usufruttuario: è il Codice Civile ad affermare che chi gode della disponibilità materiale dell’immobile sarà soggetto al pagamento di tali balzelli.

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