L’estinzione anticipata mutuo è una possibilità che interessa molti proprietari di casa: chiudere in anticipo il finanziamento, parzialmente o totalmente, può portare vantaggi economici significativi e liberare l’immobile dall’ipoteca. Ma come funziona davvero? Quali sono i costi, le modalità e i benefici concreti per chi sceglie questa strada?
Cos’è l’estinzione anticipata del mutuo
Con estinzione anticipata del mutuo si intende la restituzione del capitale residuo prima della scadenza prevista dal contratto. Può essere:
- totale, quando si salda per intero il debito ancora dovuto, con la conseguente cancellazione dell’ipoteca;
- parziale, quando si versa una somma importante che riduce il debito, portando al ricalcolo del piano di ammortamento.
Dal 2007, grazie al Decreto Bersani, questa operazione è generalmente priva di penali per i mutui a scopo abitativo o professionale. Per i contratti più vecchi, invece, possono esserci costi aggiuntivi stabiliti dal contratto con la banca.
Estinzione totale o parziale: cosa cambia
Se si opta per l’estinzione totale, il mutuatario non avrà più alcun obbligo verso la banca e l’ipoteca sull’immobile viene automaticamente cancellata. È la soluzione più radicale, che permette di chiudere ogni rapporto di debito.
Nel caso di estinzione parziale, invece, il mutuatario può scegliere due strade:
- mantenere la durata originaria e ridurre l’importo delle rate, alleggerendo il peso mensile;
- mantenere la rata invariata e ridurre la durata complessiva del mutuo, accorciando i tempi di pagamento.
In entrambi i casi, l’estinzione parziale porta a un risparmio sugli interessi futuri.
Come richiedere l’estinzione anticipata
Il procedimento è abbastanza semplice, ma va seguito con attenzione. Serve presentare una richiesta formale alla banca (tramite PEC, raccomandata o moduli dedicati), indicando se si intende procedere con l’estinzione totale o parziale e la data prevista per il saldo.
La banca fornirà un conteggio aggiornato del debito residuo, includendo gli interessi maturati fino a quel giorno. In caso di estinzione completa, rilascerà una quietanza che certifica la chiusura del contratto e provvederà alla cancellazione dell’ipoteca.
Costi e interessi da considerare
Per i mutui stipulati dal 2007 in avanti, l’estinzione anticipata mutuo non prevede penali. Si dovrà pagare soltanto il capitale residuo e gli interessi maturati fino alla data dell’estinzione.
Per i mutui più vecchi, invece, possono esserci delle penali, anche se l’accordo tra ABI e associazioni dei consumatori ha fissato dei limiti: ad esempio, lo 0,50% del capitale residuo nella prima metà della durata, lo 0,20% nella seconda metà, e zero negli ultimi due anni.
Un esempio pratico
Immaginiamo un mutuo a tasso fisso di 100.000 euro, durata 30 anni, con rata di circa 420 euro. Dopo 20 anni, il capitale residuo è di circa 43.600 euro. Estinguendolo subito, si risparmiano quasi 7.000 euro di interessi futuri.
Se invece si estinguono solo 20.000 euro, il debito residuo scende a 23.600 euro e il mutuatario può decidere se alleggerire la rata (da 420 a circa 230 euro al mese) o ridurre la durata del mutuo di oltre 5 anni.
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Decidere di estinguere il mutuo è un passo importante che può cambiare radicalmente la gestione delle tue finanze e del tuo patrimonio. È fondamentale valutare bene i pro e i contro, oltre alle modalità più convenienti.
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Articolo scritto da RealDigitale | Smart-Tech Agency
