In un periodo storico di completa e totale inconsapevolezza e incertezza, anche in ambito immobiliare si sono rincorse previsioni e posizioni sull’andamento e le prospettive del mercato immobiliare. A distanza di un anno possiamo “tirare la riga” e fare un bilancio. Il mercato immobiliare è solido!
“Il tempo è sempre galantuomo” recita un vecchio adagio.
E’ trascorso un anno dall’inizio della tragica avventura dell’emergenza sanitaria che ha impattato negativamente sulla vita sociale ed economica di tutti noi, ma alcune delle decisioni che hanno inciso negativamente in modo particolare sono state prese sulla base dei numeri.
I numeri sono importantissimi, fondamentali per decidere. Ma leggerli, interpretarli e renderli come base decisionale richiede competenza ed esperienza. Ed è su queste basi che nella primavera 2020 si sono susseguite diverse previsioni di importanti e autorevoli istituti di ricerca. Ne cito tre: Nomisma, Scenari Immobiliari, Confabitare.
Oggi, a distanza di un anno dai tragici eventi, l’evidenza del mercato immobiliare è chiara:
il mattone è solido a dispetto dei catastrofisti della prima ora. Lo raccontano con forza i dati a consuntivo delle transazioni immobiliari del 2020.
Va ricordato, che nel pieno dell’emergenza sanitaria, quando la confusione e l’incertezza regnava sovrana, qualcosa era evidente: la casa era tornato a rappresentare il bene rifugio come lo abbiamo sempre concepito soprattutto in Italia.
In soli due mesi sono stati spazzati via tutte le “nuove tendenze” degli ultimi 10 anni figlie della diffusione della share economy. Anteporre l’uso di un immobile (o di un qualunque altro bene) alla proprietà dello stesso.
Non più radici, non più essere legati ad una casa, perché “sono libero di vivere dove voglio”.
Ricordate le scene dell’assalto ai treni alla stazione di Milano?
Tutti fuggivano verso il luogo sicuro: la propria casa, la propria famiglia.
Una delle motivazioni era che non si poteva restare chiusi in case anguste. La casa torna il luogo da vivere, il luogo degli affetti, il luogo dello star bene.
Ricordate cosa succedeva in borsa in quei giorni?
Crollo del 40% del valore dei titoli.
Nello stesso periodo cosa succedeva ad esempio al mattone bolognese?
La casa non è capace di perdere il 30/40% del proprio valore in poche ore.
In quel periodo si dispensavano previsioni sul futuro dell’immobiliare italiano. Come anticipato ne ricordo tre: Nomisma, Scenari Immobiliari e CONFABITARE a firma di Giangiacomo Congiu che oltre a coordinare il centro studi statistici è anche agente immobiliare.
Si leggeva:
“In questi momenti di crisi, dove infauste previsioni sull’andamento del mattone contribuiscono ad alimentare la speculazione, CONFABITARE presenta una sorprendente analisi del proprio Centro Studi Statistici e Immobiliari volto a ridimensionare l’impatto che, questa tremenda pandemia che ha colpito il nostro Paese ed il Mondo intero, avrà sul Mercato Immobiliare.” – Monitor Immobiliare – “Il mercato immobiliare ai tempi del coronavirus” – Giangiacomo Congiu (Coordinatore Nazionale Centro Studi Statistici e Immobiliari CONFABITARE)
Le previsioni di due importati istituti di ricerca erano le seguenti:
nello scenario Nomisma proponeva diversi scenari: hard, e soft.
407.000 transazioni nel 2020 per poi correggere le previsioni nel terzo trimestre 2020.
Le transazioni immobiliari si posizionavano sulle 470.000 transazioni nel momento critico del lockdown. Scenario poi leggermente corretto nei mesi a seguire.
“Scenari Immobiliari” (primario istituto indipendente di studi e ricerche) stimava la chiusura del 2020 a circa 490.000 transazioni.
Chi doveva prendere decisioni anche molto importanti per i propri progetti di vita, basava le sue scelte su due ipotesi di istituti autorevoli e sostanzialmente in linea all’interno di una forbice compresa fra 470.000 e 490.000 transazioni nella visione più pessimistica.
Ci fu una terza voce, quella di Giangiacomo Congiu – agente immobiliare di Bologna – per CONFABITARE, che in totale controtendenza stimava le transazioni immobiliari a quota 558.000.
Riepilogando, le previsioni sul mercato immobiliare 2020 furono:
- Nomisma: 470.000/495.000
- Scenari Immobiliari: 490.000
- CONFABITARE: 558.000
Mi piacciono i numeri. Spesso mi soffermo ad analizzarli nel mio lavoro, perché mi servono da base per prendere decisioni.
Non dobbiamo sottovalutare il peso specifico di queste comunicazioni e questi report.
I volumi di transazioni ed il livello della domanda possono incidere in modo importante sul processo decisionale delle persone e del conseguente processo di formazione dei prezzi. Pensate ad un venditore che prende per vero uno degli scenari pessimistici, se avesse avuto una motivazione importante alla vendita avrebbe accordato un maggiore sconto sul prezzo di vendita.
E’ in questo clima che molti potenziali acquirenti hanno manifestato molta aggressività nel proporre le loro proposte di acquisto. Proponevano offerte inferiori dal 20% al 40% del reale valore di mercato.
“Lo “sciacallo” chiede il 55% di sconto per la villa in Toscana. L’agenzia risponde così” – recita il titolo su La Nazione relativamente ad una proposta di acquisto fondata sulla situazione di disagio “Dato che le persone in Italia stanno andando in bancarotta per il virus…”
Lo ripetiamo sempre: la casa è un rifugio delle persone e delle famiglie. Un rifugio dell’anima ma anche un rifugio economico. E’ il risparmio delle famiglie, è il risparmio degli italiani!
La percezione del momento di Giangiacomo Congiu fu molto diversa ed ebbe il coraggio di esprimerla in un momento particolare: ipotizzò 558.000 compravendite. Oggi, con i dati consuntivi, scopriamo che le compravendite sono state 557.926!
Un coefficiente di errore dello 0,01%.
La sorprendente e coraggiosa analisi di Giagiacomo Congiu per conto di CONFABITARE, portò infatti ad affermare “se mai ci sarà un calo delle compravendite, lo stesso potrebbe limitarsi al 7,5% del mercato complessivo con una diminuzione di circa 42.000 compravendite su base annua”
Non è stata fortuna o un numero buttato con il dado.
Oggi, col senno di poi, mi sento di osservare il limite delle analisi basate solo sui macro-dati aggregati su modelli matematici. Cosa diversa è contestualizzare i dati sul tessuto economico-sociale, basata anche sull’esperienza di chi ogni giorno ha nell’abitare il proprio focus e le esigenze degli italiani.
Quel patrimonio di “informazioni umane” che vanno a correggere i modelli puramente razionali e algoritmici che fanno la differenza.
Tale aspetto va ripetuto e sottolineato. E’ molto importante e genera un valore importante.
Segue uno scenario di esempio, molto frequente nella realtà.
Chi decide di vendere la propria casa senza l’ausilio di esperti professionisti e prende delle decisioni basate sulle informazioni pubblicate, può cadere in una delle seguenti trappole:
- Vendere ad un prezzo più basso
- Aspettare a realizzare i propri progetti per non essere costretto a svendere in un momento di totale incertezza.
Invece esiste anche un terzo scenario: realizzare i propri progetti di vita senza perdere tempo e denaro.
Grazie alle “previsioni” di chi ogni giorno ha come mission la realizzazione dei progetti di vita delle persone dove l’immobile rappresenta solo lo strumento per realizzarli.
E’ un bene essere consapevoli che esistono i dati, ed esistono persone che li sanno leggere, li interpretare. Ma è ancora più premiante se saputi contestualizzare in uno scenario socio-economico complesso con il quale ci confrontiamo ogni giorno.
Fonti:
- Monitor Immobiliare – “Il mercato immobiliare ai tempi del coronavirus”
- Business Insider – “Il coronavirus travolge il mercato immobiliare”
- La Nazione – Lo “sciacallo” chiede il 55% di sconto per la villa in Toscana. L’agenzia risponde così
Gianluca Capone
Consulente Marketing Immobiliare Strategico
