Per essere regolarmente edificato ogni immobile deve essere autorizzato dall’emissione di un apposito titolo edilizio da parte dell’amministrazione comunale. La corrispondenza tra il progetto depositato presso il Comune dal tecnico abilitato e lo stato di fatto del bene, dimostra la sua regolarità urbanistica.
Il certificato di conformità urbanistica
Se quanto sopra è chiaro, dovrebbe esserlo anche il motivo per cui il certificato di conformità urbanistica sia così importante in sede di compravendita: permette infatti alle parti in causa, al notaio e al perito della banca, di verificare la corrispondenza tra l’immobile in questione e il titolo edilizio depositato presso il Comune, senza cui non sarà possibile effettuare la transazione.
In altri termini, è lecito affermare che il certificato di conformità urbanistica rappresenti lo strumento attraverso cui è possibile dimostrare la regolarità urbanistica dell’edificio, facendo eventualmente emergere la presenza di abusi edilizi e variazioni rispetto al progetto originario.
Quando è necessario il certificato di conformità urbanistica
Il certificato di conformità urbanistica trova molte applicazioni nelle operazioni che riguardano l’immobile.
Tra le principali evidenziamo l’ipotesi di compravendita immobiliare: se un immobile non è del tutto conforme al progetto depositato in Comune, potrebbe non essere commerciabile e, agli occhi del creditore, finanziabile. Ricordiamo infatti come il documento sia necessario proprio in sede di richiesta e sottoscrizione di un mutuo e, ancora, nelle ipotesi di lavori di ristrutturazione e/o modifiche dell’assetto originario dello stabile.
Insomma, se si desidera acquistare, vendere o ristrutturare un immobile, il certificato sarà oggetto di specifiche richieste.
Regolarità urbanistica o regolarità catastale?
Molte persone compiono ancora il frequente errore di considerare come sinonimi i termini di conformità urbanistica e conformità catastale. In realtà, però, stiamo parlando di due approcci molto diversi.
Può infatti capitare che un edificio risulti perfettamente conforme rispetto alla planimetria depositata in Catasto, ma non con le informazioni che sono presenti in Comune. Insomma, un immobile può essere abusivo ma accatastato!
Come verificare la conformità urbanistica
Per verificare se un immobile sia o meno dotato della conformità urbanistica bisogna confrontare lo stato di fatto con il progetto che è depositato presso gli archivi comunali. Ad effettuare una simile analisi è generalmente un tecnico abilitato (si pensi al proprio periodo di riferimento).
Quando si rilevano irregolarità urbanistiche
Come anticipato, dall’analisi del certificato di conformità urbanistica potrebbero derivare delle irregolarità. Ma quali sono le più frequenti?
La più diffusa è rappresentate dalle piccole modifiche interne, tali da differire lo stato di fatto dell’immobile da quello progettuale. In linea di massima, è possibile correre ai ripari con una CIL per i lavori già eseguiti, con una DIA in sanatoria.
Altra causa di irregolarità è rappresentata dall’aumento di volumetria con le modifiche esterne (si pensi alla chiusura del balcone con una veranda), da correggere – se possibile – con una DIA o un permesso di costruire in sanatoria. Nell’ipotesi più grave, l’edificio può essere dichiarato abusivo se non esiste alcun titolo abilitativo.
