È del tutto evidente a tutti che le nostre “teste pensanti” si siano prese un periodo di aspettativa e che, oramai da qualche decennio, abbiano lasciato nelle mani dei burocrati il presente e il futuro del nostro Paese e delle nostre città. L’esempio recente dei danni che questi cultori del “modulo perfetto” possono perpetrare ai danni delle nuove generazioni ce lo dimostra: il Superbonus 110% nato per efficientare il patrimonio immobiliare italiano che è costato decine di miliardi di euro per migliorare poco più del 3% degli immobili esistenti. Ma come è stato possibile non prevedere che se pagava “pantalone” i prezzi sarebbero raddoppiati?
Il Piano Urbanistico Generale di Bologna
Nelle nostre città invece c’è chi dovrebbe motivare gli imprenditori a rigenerare intere distese di capannoni industriali, spesso coperti da eternit e a volte costruiti su terreni da bonificare, trasformandoli in abitazioni in abitazioni a basso consumo energetico. A Bologna, in particolare dal 2021 vige un nuovo PUG (Piano Urbanistico Generale) che punta molto sulla riqualificazione urbana ed è talmente motivante e ben costruito che non è mai partito perché i burocrati hanno posto condizioni tali da rendere antieconomico lo sviluppo di ogni progetto. La nuova Amministrazione appena insediatasi, vedendo tale immobilismo e preoccupata delle 7.500 abitazioni in ERS (Edilizia Residenziale Sociale) promesse entro fine mandato, ha incaricato nuovi burocrati di apporre correttivi al PUG per ottenere gli obiettivi prefissati.
Le nuove variazioni al PUG
Oggi, dopo aver letto quanto partorito dai patiti della modulistica, ritengo che la situazione sia ulteriormente peggiorata poiché sono stati inseriti nuovi parametri come l’indice di densità abitativa che, nella sostanza, dimezza il potenziale edificatorio già previsto nel PUG vigente, e al contempo confermano la percentuale “monstre” che va dal 20 al 30% degli immobili che l’imprenditore edile dovrebbe destinare a locazione convenzionata ventennale. Ma la scelta peggiore che ho trovato in queste variazioni al PUG è l’obbligo, anche per interventi di modesta entità, di presentazione di un P.U.A. (Piano Urbanistico Attuativo) anziché del Permesso di Costruire, con conseguente coinvolgimento della VALSAT (Conferenza dei Servizi) che in “soldoni” porta ad un allungamento del triplo dei tempi di concessione (4-5 anni) e un forte aumento dei costi di progettazione.
Le conseguenze sull’offerta immobiliare e sul mercato delle locazioni
E pensare che il Comune di Bologna prevede che nei prossimi 4 anni si dovranno costruire e consegnare 7.500 alloggi in ERS e ciò dovrebbe avvenire a seguito della costruzione di 25.000 alloggi da parte degli stessi imprenditori edili che dal 2021 ad oggi non hanno mosso un mattone con progetti approvati con il nuovo PUG.
In conclusione ritengo che il PUG vigente unito alle variazioni recentemente approvate dall’amministrazione porteranno all’immobilismo del settore con gravi conseguenze sui prezzi degli immobili e sull’offerta di locazioni per studenti e lavoratori.
Giangiacomo Congiu
Coordinatore Osservatorio Immobiliare Confabitare
Fonte: Il Resto del Carlino
